2項道路・位置指定道路の私道トラブル｜購入前に必ず確認すべきポイントを専門家が解説
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2025年11月30日
2項道路・位置指定道路の私道トラブル｜購入前に必ず確認すべきポイントを専門家が解説
こんにちは。ミカタ不動産の平田です🔥
不動産の購入相談の中でも
最近とても増えているのが
「2項道路や位置指定道路って危険ですか？」
というご質問です😊
この2つは“私道の代表例”ですが
初心者には分かりづらい言葉で
なんとなく不安だから避けたい
という方も少なくありません。
ただ実際には
2項道路も位置指定道路も
正しく理解すれば怖くありません。
一方で
理解せずに購入すると
後から大きなトラブルにつながる
というケースが非常に多いのも事実です。
今回は、現場で起きた実例も交えながら
初心者向けに分かりやすく
2項道路・位置指定道路の注意点を
解説します🏡✨
🛣 まず私道とは？公道との違いをやさしく解説
道路は大きく分けて
「公道」と「私道」があります。
・公道 → 国や県、市が管理
・私道 → 個人または複数人が所有
一般の方が混乱しやすいのは
“私道でも道路として扱われるもの”があり
その代表が 2項道路と位置指定道路 です。
見た目では区別できないため
購入前に必ず確認する必要があります。
🏡 2項道路とは？セットバックの義務に注意
2項道路は
建築基準法42条2項で定められた道路で
昔からある道の幅が4m未満でも
「道路」として扱われる仕組みです。
ただし
再建築する際には
道路中心から2mの幅を確保するため
セットバックが必要になります。
つまり
土地の一部を道路として提供し
家を後ろに下げて建て直す必要があります。
私も現場でよく見かけますが
セットバックが必要な道は
住民の意識がバラバラなことが多いです
。
例えばこちら👇
・道に植木鉢が置かれて通れなくなる
・自転車やバイクが常に置かれている
・ゴミが放置される
・“私道だから自由に使う”という意識の人が
いる
実際に、私が扱った案件でも
セットバックした部分に植木鉢が置かれ
緊急車両が入れない状態になっていた
ということがありました。
こうした問題は
売買後に気づいても遅いため
購入前に必ず確認する必要があります。
🛣 位置指定道路とは？見た目が綺麗でも油断は禁物
位置指定道路は
建築基準法42条1項5号道路で
開発時に行政が“道路として認めた私道”です。
分譲地でよく見られ
舗装もきれいで
ぱっと見では私道と気づきません。
ただし注意点があります👇
・管理は住民側で行う
・補修費も住民負担
・掘削や工事には承諾が必要
・持分を持っていないと不利になる
上下水道の交換工事をしたい場合
位置指定道路の所有者全員の承諾が必要
というケースもあります。
その所有者が
高齢で話が通じにくかったり
遠方に住んでいたりすると
工事ができないまま
困ってしまうことがあります。
⚠️ 私道に共通する注意点①：持分問題
私道の最大のポイントは
持分があるか、ないかです。
持分がない場合のリスクはこちら👇
・ローン審査が通らないことがある
・売却の時に買い手がつきにくい
・私道工事の承諾を得られない
・近隣関係が悪いとトラブル化しやすい
特に沖縄の古い住宅街では
私道の持分が曖昧になっている場所もあります。
持分がないこと自体はNGではありませんが
条件次第では大きな不利益になります。
🔧 私道に共通する注意点②：工事承諾や掘削の問題
上下水道、ガス、排水工事など
道路の掘削が必要な場面は多いです。
しかし私道の場合
所有者の承諾がないと工事できません。
ミカタ不動産でも
私道所有者が協力してくれず
水道引込工事が遅れた案件がありました。
さらに相続が発生していると
所有者が誰か分からず
承諾を得るまでに
何ヶ月もかかることがあります。
これは購入後に大きなストレスになります😅
💸 私道に共通する注意点③：管理・修繕費の負担
私道は住民で管理します。
・舗装補修
・排水溝の清掃
・草刈り
・街灯
・側溝の詰まり処理
誰が費用を出すかで
トラブルになりやすいポイントです。
管理組合や協定がない場所では
住民の意識が揃っていないため
修繕が放置されてしまいがちです。
結果、道が傷んでいき
資産価値が下がることもあります。
🚫 私道に共通する注意点④：再建築できないケース
2項道路や位置指定道路だからといって
必ず再建築できるとは限りません。
以下のようなケースでは
再建築不可になることもあります👇
・幅員4m未満でセットバックできない
・隣地がセットバック協力しない
・位置指定道路が廃止されている
・奥の家だけが接道条件を満たさない
特に増築や建替えを考えている方は
購入前に必ず確認するべきです。
📑 不動産会社が説明しない“見落としポイント”
本来、不動産会社は
これらの私道リスクを説明する義務があります。
しかし現場では
十分に説明されないケースも多いのが実情です。
ミカタ不動産では
元付けとして次の点を必ず調査します👇
・道路種別
・セットバックライン
・私道所有者の人数
・掘削承諾の有無
・上下水道の状況
・越境の有無
特に増築や越境は
他社が見落とすことが多く
私が気づいてトラブルを未然に防いだケースは
何度もあります。
✔️ 私道物件を購入する時のチェックリスト
・再建築できるか
・セットバック量
・私道の幅員
・持分はあるか
・掘削承諾は必要か
・上下水道の引込状況
・周辺住民の関係性
・車が通れるか
・ゴミ収集車や救急車が入れるか
・管理負担はどうなっているか
このあたりを確認すると
トラブルはほぼ回避できます😊
🏢 ミカタ不動産のサポート
ミカタ不動産では
私道トラブルを事前に回避できるよう
以下の調査を徹底しています👇
・現地寸法の実測
・役所調査
・道路台帳の確認
・私道所有者へのヒアリング
・建築士・司法書士との連携
沖縄では道路が複雑な場所も多く
事前調査の深さが購入後の安心につながる
と考えています。
🏁 まとめ｜私道は“理解すれば怖くない”
2項道路も位置指定道路も
仕組みを理解すれば安全に買える
ただし
知らないと大きなトラブルにつながる
のが私道の特徴です
購入前に必ず確認し
不安なところは専門家に相談しましょう
私道の相談は、経験がある会社ほど
問題点を早く見つけられます😊
気になる物件があれば
いつでもお気軽にご相談ください(^^)/
🔥終わりに
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気になる方はぜひ読んでみてください👇
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