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坪単価だけで土地を選ぶと危険？見落としがちな費用とは

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2026年02月26日
不動産売却の豆知識 不動産購入の豆知識

坪単価だけで土地を選ぶと危険？見落としがちな費用とは

🏞️ 坪単価は分かりやすい。でもそれだけで大丈夫？

こんにちは。ミカタ不動産の平田です🔥
 
売り土地を探すとき、
 
まず目に入るのが「坪単価」です。

「坪○万円」
 
という表示は、とても分かりやすい数字です。

しかし、
 
坪単価だけで土地を判断すると、
 
思わぬ落とし穴にはまることがあります。

土地の価格は、
 
単純な広さだけで

決まっているわけではありません。

📐 坪単価が安い＝総額が安い、とは限らない

例えば、
 
坪単価が安く見える土地でも、
 
実際に建物を建てるために
 
追加費用が発生することがあります。

代表的なのが、
 
高低差のある土地です。

🏗️ 高低差がある土地の注意点

道路よりも敷地が高い、
 
または低い土地の場合、
 
擁壁（ようへき）工事が

必要になることがあります。

擁壁とは、
 
土を支えるための構造物です。

古い擁壁の場合、
 
安全性の確認が必要になることもあります。

新設や補強が必要になれば、
 
数百万円単位の費用が発生することも

珍しくありません。

つまり、
 
坪単価が安く見えても、
 
造成費や擁壁費用を含めると
 
結果的に割高になることがあるのです。

🚧 セットバックが必要な土地

もう一つ見落としやすいのが、
 
セットバックです。

前面道路が狭い場合、
 
建築時に道路中心線から一定距離を
 
後退しなければならないことがあります。

その部分は、
 
将来的に道路として扱われるため、
 
実質的に使える面積が減ります。

例えば、
 
40坪の土地でも、
 
セットバック後に
 
有効面積が37坪になることもあります。

この場合、
 
実質的な坪単価は上がることになります。

📊 小さい土地と大きい土地の価格のカラクリ

坪単価は、
 
面積によっても変わります。

小さな土地は、
 
総額が抑えられるため、
 
坪単価が高めに設定されることが多いです。

一方で、
 
大きな土地は総額が大きくなるため、
 
売れやすくするために
 
坪単価を下げて設定するケースもあります。

つまり、
 
坪単価は単なる相場ではなく、
 
販売戦略の一部でもあります。

坪単価だけを比較して
 
「高い」「安い」と判断するのは、
 
本質的ではありません。

💰 本当に見るべきは“総額”と“総コスト”

土地購入で大切なのは、
 
トータルでいくらかかるかです。

・土地代金
 
・造成費
 
・擁壁工事
 
・地盤改良費
 
・セットバックによる面積減少
 
・外構費用

これらを含めて、
 
初めて本当の価格が見えてきます。

坪単価が安くても、
 
総額が膨らめば意味がありません。

🏡 建築計画とのバランスも重要

土地は、
 
建物とセットで考える必要があります。

例えば、
 
高低差があることで
 
駐車場計画が変わる場合もあります。

また、
 
セットバックにより
 
希望していた間取りが入らない、
 
というケースもあります。

土地だけで判断せず、
 
建築計画と合わせて検討することが大切です。


👤 売主様にとっての坪単価


売主様の立場でも、
 
坪単価の設定は重要です。

面積や形状、
 
立地条件によって
 
適切な坪単価は変わります。

単純に近隣相場を当てはめるだけではなく、
 
その土地の特徴を踏まえた
 
価格設定が必要になります。

坪単価は、
 
「数字」ではなく「戦略」です。

✨ まとめ｜数字に惑わされない土地選びを

坪単価は、
 
あくまで目安です。

大切なのは、
 
総額と総コスト。

そして、
 
将来的にどれだけ安心して
 
住み続けられるかです。

土地選びで迷ったときは、
 
数字だけでなく、
 
実際の条件や費用を整理することが重要です。

少しでも不安があれば、
 
お気軽にご相談ください。

土地は、
 
見えない部分まで確認してこそ、
 
本当に納得できる買い物になります。

🔥　終わりに

過去にはこんな記事も書いてます📚  
 
気になる方はぜひ読んでみてください👇
 

 


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