抵当権付き不動産の売却は可能？｜競売寸前で相談が多い“名義変更”の落とし穴を解説
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2025年11月24日
抵当権付き不動産の売却は可能？｜競売寸前で相談が多い“名義変更”の落とし穴を解説
こんにちは。ミカタ不動産の平田です🔥
抵当権が付いた不動産の売却について
最近ご相談をいただく機会が増えています😊
特に多いのが
「住宅ローンが払えなくなりそうで
このままだと差押えされてしまう」
そしてその次に出てくる言葉が
「とりあえず名義を他の人に移せませんか？」
という内容です。
結論からお伝えすると
抵当権が付いた不動産は
抵当権者（銀行など）の許可なしで
名義変更はできません。
これは売却でも贈与でも同じで
所有者が勝手に名義を変えることは
法律上できない仕組みになっています。
今回は、初心者の方でも分かるように
抵当権の基礎知識から
競売寸前での相談の流れまで
やさしく解説していきます🏡✨
🏦 抵当権とは？初心者向けに分かりやすく解説
住宅ローンを組むと
多くの場合「抵当権」が設定されます。
抵当権とは
金融機関が貸したお金を回収できるように
“担保として不動産に設定される権利”
のことです。
もし住宅ローンを滞納してしまうと
銀行はその不動産を売却して
貸したお金を回収することができます。
つまり抵当権は
銀行が「万が一の保険」として
設定している権利と考えると
分かりやすいと思います💡
この抵当権が付いていることで
所有者には大きな制限がかかります。
その代表例がこちら👇
勝手に売れない
勝手に名義を変えられない
抵当権がついている以上
所有者は“完全な自由”で
不動産を動かすことができない
という仕組みになっています。
💥 特に多い誤解「名義を先に変えれば大丈夫？」
競売が迫っている方からの相談で
最も多いのがこのパターンです。
「友人に名義を移せば
競売を避けられませんか？」
「誰かに買い取ってもらえば
大丈夫ですよね？」
気持ちはよく分かります。
ただしここが非常に重要で
抵当権がある状態では
銀行の許可なしに名義変更は絶対にできません。
仮に無理やり名義変更をした場合
その行為は法律上「無効」になりますし
場合によっては詐害行為とみなされ
さらに状況が悪化してしまうこともあります⚠️
名義だけ先に変えるというのは
とても危険な行為で
問題解決どころかリスクを増やすだけです。
⏳ 差押え寸前〜競売の流れを解説
住宅ローンが滞納すると
一般的には以下の流れをたどります。
数ヶ月滞納
期限の利益喪失（ローン一括請求）
保証会社が代位弁済
裁判所から差押え
競売へ進行
相談が多いのは
2〜4のタイミングです。
「突然差押えの紙が届いた」と
慌てて連絡をいただくケースもあります。
ただ、差押え前であれば
売却で解決できる可能性は十分ありますし
差押え後でも
任意売却という選択肢が残っています。
完全に手遅れになる前に
動き出すことがとても大切です🏃💨
🏡 抵当権付き不動産の正しい売却ステップ
抵当権がついたまま売却することは
実は“普通にできます”。
ただし、正しい手順が必要です。
① 現在の残債確認
残債がいくら残っているか
銀行に確認します。
② 銀行に「売却したい」と相談
ここが最大のポイントです。
銀行に承諾を取ることが必須です。
③ 売却査定
売却価格で抵当権が抹消できるかどうか
確認します。
④ 買主が決まる
金額がまとまったら契約へ進みます。
⑤ 売却代金でローンを完済
完済と同時に抵当権が抹消されます。
⑥ 決済・引渡し
ここで初めて所有権移転が可能になります。
つまり
抵当権付き不動産は
“売却代金でローンを完済すること”が前提で
初めて名義が動く仕組みです。
📝 実際にあったご相談（今回のケースを一般化して紹介）
今回ご相談いただいた方は
「差押え寸前で名義変更できないか？」
という内容でした。
ただ、ここまで説明した通り
抵当権がある以上
名義変更は銀行の許可なしにはできません。
正しい流れとしては
売却相談
残債確認
銀行への相談
任意売却の可否判断
という段階を踏む必要があります。
もし買主がすでにいる場合でも
停止条件付き契約など
実務で使える手法はいくつかありますが
いずれも銀行の承諾が前提です。
不動産会社だけでは判断できない部分も多く
司法書士や銀行と連携しながら
安全に進めることが大切です。
🧭 ミカタ不動産でできるサポート
ミカタ不動産では
抵当権付き不動産の売却で
次のようなサポートが可能です。
・残債の調査
・金融機関との調整
・任意売却の相談
・競売前の売却サポート
・未登記増築や越境などのリスク調査
・秘密厳守での迅速対応
これまでにも
差押え寸前の案件を
問題なく解決してきた経験があり
お急ぎの相談にも対応できます💪
🔚 まとめ｜名義変更はできない。でも手遅れではない。
・抵当権付き不動産の名義変更は
銀行の許可が必須
・競売寸前でも
まだ選択肢は残っている
・早めに相談すれば
できることは大きく変わる
不安な状況こそ
ひとりで抱え込まず
お気軽にご相談ください😊
状況に合わせて
最適な方法をご提案します(^^)/
🔥終わりに
過去にはこんな記事も書いてます📚
気になる方はぜひ読んでみてください👇
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