こんにちは。ミカタ不動産の平田です🔥
今回は、アパート経営の見直しと売却の考え方
についてお話しします。
ここ数年、オーナー様から「今後どうすれば
いいか悩んでいる」という
相談を多くいただきます。
空室率の上昇、修繕費の増加、相続の不安など、
経営を続けるうえでのリスクが年々
大きくなっているためです。
一方で、「売る＝失敗」「もうけが無くなる」
と思われる方もいますが、
売却は“撤退”ではなく、“資産を守るための
再設計”という前向きな判断です。
今回は、アパートオーナー様に
知っていただきたい「売却という選択肢」を
わかりやすく解説します。
全国的に、賃貸住宅の供給が過剰な状況が
続いています。
特に地方や郊外では空室率が20〜30％に
達しており、入居募集をしてもすぐには
決まらないケースも増えています。
さらに築20年以上の建物は、屋根・外壁・
配管などの修繕が必要になる時期。
一度の工事で100万円単位の費用が
発生することも珍しくありません。
また、金利上昇や固定資産税の見直しなど、
維持コストが増える方向に進んでいるのが
現実です。
つまり、「持っているだけでは
安心できない時代」になっています。
アパートオーナー様からは、こんな声を
よく伺います。
・空室が続いて家賃収入が不安定になっている。
・古くなって入居者が決まりにくい。
・修繕費や管理費の負担が増えてきた。
・相続後の管理や分割で子供に迷惑を
かけたくない。
・管理会社に任せきりで、実際の運用状況が
見えていない。
こうした状況を抱えながら経営を続けるよりも、
今のうちに売却して資産を現金化することで、
安心して次のステップを考える方も
増えています。
アパートを売却することで得た資金は、
次の投資や住宅ローンの返済、老後資金などに
再配分することが可能です。
**「手放す＝損」ではなく、
「守るための選択」**と捉えることで、
資産の健全な循環を生み出すことができます。
特に築20〜30年を超える物件は、
今後の修繕費と賃料下落を考えると、
「今が売り時」になるケースも多いです。
アパートを“まだ大丈夫”と放置しておくと、
気づかないうちに価値が下がってしまうことが
あります。
以下のようなサインが出ている場合は、
そろそろ「出口戦略」を考える時期かも
しれません。
築20〜30年を超えて修繕費が増え始めた。
家賃が近隣より下がり始めている。
空室率が20％を超えている。
固定資産税やローン返済の負担が重く感じる。
相続や引継ぎに不安を感じている。
特に相続を控えている場合は、
生前のうちに整理しておくことで税金対策や
分割の手間も減らせます。
アパートの売却は、単に利益を得るためだけでは
ありません。
・修繕や管理にかかるストレスから解放される。
・空室リスク、滞納リスクを抱えずに済む。
・災害や設備トラブル時の対応負担がなくなる。
・相続時に現金で分割しやすくなる。
・売却資金を老後や新しい事業資金に
活用できる。
「持ち続けるリスク」よりも、「売って得る
安心感」もある。
その選択を知っておくだけでも、経営判断の
幅が広がります。
「古いから売れない」と思われがちですが、
実際には築古でも需要のある物件は
たくさんあります。
立地が良ければ、建物をリフォームして
再利用する投資家が多く、
土地のポテンシャルを重視するケースも
増えています。
また、入居中のまま販売できることも多く、
収益物件として評価される可能性も高いです。
つまり、築年数よりも「立地・利回り・土地の使い方」が鍵。
一度査定を受けて“市場でのポジション”を
ることが大切です。
市場調査・査定（賃料収益＋土地価格の両面から算出）
売却方法の選択（仲介・買取など目的に応じて）
販売活動（入居中でも販売可能）
契約・引渡し（賃貸状況や修繕履歴を明示）
特に重要なのは、「どのように売るか」
という点です。
・高値を狙って時間をかけて売る
・早期現金化を重視して買取を選ぶ
目的によって戦略はまったく変わります。
目的に合った売却方法を選ぶことが
成功のカギです。
アパート経営は、始めるよりも
「やめるタイミング」の方が難しいものです。
しかし、
・空室が続く
・修繕が増える
・相続が近づく
こうした状況をそのまま放置することは、
“資産価値を減らすリスク”を抱え続けることでも
あります。
一方で、
売却＝資産を守るための前向きな一手。
売却によって現金を得ることで、
次の投資、老後の生活、防災・相続対策など、
人生の選択肢を広げることができます✨
「今すぐ売るべきか迷っている」
そんな段階でも大丈夫です。
まずは現在の資産価値を知ることから
始めてみましょう。
ミカタ不動産では、
入居中・築古・老朽化アパートの無料査定を
承っています。
お気軽にご相談ください(^^)/
