こんにちは。ミカタ不動産の平田です🔥
高齢化が進む今、
「親が認知症になってしまった」
「実家を売りたいけど名義人が判断できない」
といった相談が増えています。
認知症の方が関わる不動産売買には、
法律上の制約や手続き上の注意点が
多く存在します。
今回は、実務で気をつけたいポイントと、
解決のための制度をわかりやすく解説します。
なぜ「認知症と不動産売却」が問題になるのか 🧩
不動産を売却するには、所有者本人の意思確認が
欠かせません。
しかし、認知症が進行すると「契約の内容を
理解し、自ら判断して署名する」という行為が
難しくなります。
その結果、
「契約したけど後で無効になった」
「家族が代わりに署名したけど
トラブルになった」
といったケースが多く見られます。
つまり、**認知症の方が意思能力を失った場合、
本人名義の不動産は
自由に売ることができなくなる**のです。
この点を知らないまま進めると、
思わぬ法的トラブルになる可能性があります。
認知症の方は不動産を売れるの？📚
不動産売買の基本は、
「当事者の自由な意思による契約」です。
民法上、判断能力が欠けた状態での契約は
**無効**とされます。
よくある誤解がこちらです。
・「息子だから代わりに署名できるでしょ？」
→ ❌ できません。
・「家族全員が納得してるから問題ない」
→ ❌ 契約としては成立しません。
たとえ家族であっても、法的な代理権がなければ
契約はできません。
ですから、**「誰が署名するか」ではなく、
「誰に法的権限があるか」**が重要なのです。
判断能力の有無と契約可否 ⚖️
実は、
「認知症＝契約できない」ではありません。
症状の程度によって、扱いが変わります。
・軽度の場合（要支援レベル）
→ 医師が「判断能力あり」と診断すれば、
契約が可能な場合もあります。
・中度以上（要介護レベル）
→ 判断能力がなくなると、
契約は無効になります。
→ この場合は、
**成年後見制度**を使う必要があります。
💬 ポイント：
不動産売却を検討する際は、
**診断書や医師の意見書を取得しておくことが重要**です。
「まだ大丈夫」と家族が判断して
契約してしまうのが、最も危険なパターンです。
成年後見制度とは？ 📝
成年後見制度は、判断能力が不十分な方を
法律的にサポートする仕組みです。
家庭裁判所に申立てを行い、
「成年後見人」が選任されることで、
代わりに契約や財産管理を行うことができます。
ただし、後見人が選任されても、
**不動産を売却するには家庭裁判所の許可が必要**です。
(1) メリット
・法的に有効な売買ができる
・悪質な取引や詐欺を防げる
(2) デメリット
・申立てから許可までに1〜3ヶ月かかる
・専門家（弁護士・司法書士）が
後見人になると費用が発生
それでも、
**もっとも確実に安全に売却できる方法**として
後見制度の活用は有効です。
家族信託・任意後見という選択肢 💡
もしまだ認知症が軽度で、
判断能力が残っているなら、
「家族信託」や「任意後見契約」という
事前対策も検討できます。
(1) 家族信託（民事信託）
→ 財産の管理や処分を信頼できる家族に
任せる契約。
→ たとえば、親が元気なうちに「子どもに
管理を託す」形を取る。
→ 信託財産の中に不動産を入れておけば、
将来的な売却もスムーズ。
(2) 任意後見契約
→ 判断能力があるうちに、
「将来サポートしてくれる人」をあらかじめ
決めておく制度。
→ 公証役場で契約を結ぶことで、将来に
備えられます。
💬 ポイント：
成年後見よりも柔軟で、家族の意向を
反映しやすいのが特徴です。
**早めに準備しておけば、
“売れないリスク”を防げます。**
実際にあったトラブル事例 ⚠️
(1) 親が認知症だが、子が無断で売却
→ 契約無効に。
→ 買主から損害賠償請求を受けたケースも
あります。
(2) 認知症発症後にリフォーム契約を結んだ
→ 契約トラブルに。
→ 本人の判断能力が問われ、裁判に発展。
(3) 共有名義の一方が認知症になりそう
→ 売却がストップになる。
→ 事前に家族信託で解決するケースもあります。
✅ 対策
・契約前に医師の診断書を確認
・本人確認や意思確認を丁寧に行う
・書面や録音など「証拠を残す」
不動産売却は一度契約すると
取り消しが難しいため、慎重に進めることが
大切です。
実務での実例 🏠
実際、実務でもこうした相談が増えています。
・「親が要介護で施設に入り、実家を売って
費用に充てたい」
→ 成年後見を申立て → 約6ヶ月後に
裁判所許可 → 売却完了。
・「兄弟の一人が認知症で共有名義の家が
売れなくなるかも」
→ 家族信託を活用して管理を一本化
→ 売却へ。
このように、
**制度を正しく使えば解決できるケースは多い**
のです。
早めの準備が未来を守る 🔑
認知症が進行してからでは
手続きに時間がかかります。
判断能力があるうちに、
・家族信託
・任意後見契約
・相続や名義の整理
を進めておくことが、
後々の安心につながります。
💡 **「認知症になってからどうするか」ではなく
「なる前に備える」ことがポイント。**
まとめ ✅
・認知症の方本人は、
基本的に不動産売買契約ができない
・成年後見制度を利用すれば、法的に有効な
売却が可能
・家族信託・任意後見を事前に活用すれば
スムーズに対応できる
・トラブルを防ぐには、医師の診断書と
専門家の確認が重要
・早めの準備が、家族と財産を守る第一歩になる
📣 ミカタ不動産では、
成年後見制度・家族信託・相続の専門家
（司法書士・弁護士）と連携し、
那覇南部エリアでの不動産売却を法的に
安全に進めるサポートを行っています。
「親が認知症で家が売れない」
「施設費用に充てたいけど、
どうすればいいの？」
そんな時は、まずご相談ください。
**法律 × 不動産の両面から、
最適な解決策をご提案します。**
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相続・後見・売却相談は、
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終わりに🔥
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