こんにちは。ミカタ不動産の平田です🔥
沖縄県南部では、豊見城市・南風原町・
与那原町・八重瀬町などに「市街化調整区域」
が多く存在します。
原則として家を建てることはできませんが、
実は条件を満たすことで住宅を建てられる
「緩和区域」という仕組みがあります✨
今回は、南部土木事務所が定める基準をもとに、
緩和区域の正しい考え方と注意点を
わかりやすく解説します。
🏠 市街化調整区域とは
都市計画法に基づいて、市街化を抑制すべき区域
として指定されたエリアを「市街化調整区域」
といいます。
新しい住宅地や宅地造成などの開発行為は
原則として行えません。
目的は、無秩序な開発を防ぎ、周辺インフラや
景観を守ることにあります。
沖縄では特に、那覇市以外の南部地域に
多く設定されています。
「土地はあるけど、家を建てられない」
といった相談が多いのも、この調整区域が
関係しています💬
📍 緩和区域とは
市街化調整区域の中でも、
昔から人が住んでいた集落など
「一定の居住環境がまとまって存在する地域」を対象に、
特別に住宅建築を許可する仕組みが
「緩和区域（都市計画法第34条第11・12号）」です。
沖縄県では、
各市町村で地図上で該当区域かを確認できます。
ただし、**区域内だからといって
誰でも建てられるわけではありません⚠️**
📄 緩和区域の許可条件
出典：沖縄県
「市街化調整区域における開発許可基準」
主な許可要件は以下のとおりです👇
1. 自己の居住の用に供する住宅を
所有していない者が行う開発行為等であること
2. 開発行為を行おうとする土地が緩和区域内に
存していること。
3. 予定建築物の用途が自己居住用の
一戸建て住宅であること
4. 敷地面積が150平方メートル以上であること
つまり、**「家を持っていない人が、
自分で住むための一戸建てを建てる」**という
ケースが対象です。
この条件を満たしていない場合、
区域内であっても建築許可は下りません。
🚫 緩和区域でも自動的に建てられるわけではない
誤解されがちですが、「緩和区域＝誰でも
建てられる」というわけではありません。
・既に自宅を所有している方は対象外
・２つ目の住宅や将来用の土地購入も原則NG
・新しい道路や分譲を伴う開発行為は不可
・敷地が150平方メートル未満の場合は許可対象外
区域内かどうかの確認だけでなく、
**「要件を全て満たしているか」が判断の
ポイントです。**
ミカタ不動産では、こうした確認を一つずつ
整理しながらお客様と一緒に進めています😊
🏡 緩和区域外でも建てられる「既存宅地」の制度
都市計画法第34条第14号に基づく
「開発審査会基準」では、
緩和区域外であっても、過去に住宅が建って
いたり、長期間宅地として利用されてきた土地
であれば、 個別審査を経て建築許可が
下りることがあります。
これがいわゆる「既存宅地」の考え方です。
「緩和区域じゃない＝建てられない」と
決めつけず、**行政確認でチャンスがある**
こともあります✨
📝 調査から建築までの流れ
1. 都市計画課で「緩和区域」かどうかを確認
2. 自己居住用・住宅未所有かをチェック
3. 敷地面積・接道条件（150平方メートル以上・
既存道路接道）を確認
4. 南部土木へ開発行為許可申請
5. 許可後に建築確認申請
行政手続きは専門性が高く、
建築士や不動産業者のサポートがあると
スムーズです。
⚠️ 実務上の注意点
・調整区域内の土地は金融機関の融資が
通りにくい傾向あり
・許可が下りる前に売買契約を進めると
トラブルの原因に
・区域図だけで判断せず、現地と役所の両方で
確認すること
・既存宅地の場合も、建物解体の時期や
用途変更の履歴が重要
ミカタ不動産では、
これらの確認をすべて事前に行い、
**「建てられる土地かどうか」**を安心して
判断できるようサポートしています💪
✅ まとめ
・市街化調整区域は原則建築不可
・ただし「緩和区域」で条件を満たせば
自己居住用住宅は建築可能
・敷地150平方メートル以上、持家なし、
新設道路なしが基本条件
・緩和区域外でも「既存宅地」に該当すれば
建築可能な場合あり
・購入前には必ず行政調査を行うことが
大切です🏠
📣 ミカタ不動産では、緩和区域・既存宅地の
確認から、建築士との事前相談、行政調査まで
ワンストップで対応しています。
「この土地、建てられるの？」という疑問も、
無料で調査・ご説明いたします。
南部エリアの土地購入・売却をご検討中の方は、
ぜひお気軽にご相談ください😊
終わりに🔥
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