こんにちは。ミカタ不動産の平田です🔥
沖縄でも「畑を家に建てたい」「相続した土地を
宅地にしたい」という相談が増えています。
しかし、農地はそのままでは家を建てることが
できません。
宅地に変えるためには「農地法」に基づく
転用許可が必要であり、 さらに金融機関での
担保評価や融資にも大きく関係します💰
今回は、不動産実務の視点から、
農地を宅地に変える流れと注意点を
わかりやすく解説します。
🌾 農地はそのままでは家を建てられない
相続や購入で「土地を持っているけど畑のまま」
という相談は少なくありません。
農地は、農業を行うために守られている土地
であり、住宅や店舗などの建築は原則禁止です。
そのため、**宅地にするには「農地法」による
転用許可が必要**になります。
農地を宅地に変えるというのは、単に造成する
だけではなく、 法律上の“用途変更”として
正式な許可を得ることが前提になります。
📖 農地法とは？
農地法第2条では、
農地を「耕作の目的に供される土地」
と定義しています。
目的は、国の食料供給を安定させるため、
農地を守ること。
つまり、住宅や駐車場にしてしまうと農業が
できなくなるため、
**「転用＝農地を農業以外に使う行為」**
として、行政の許可が必要になるわけです。
🗂 農地転用の種類（4条・5条）
農地を宅地にするには、2つの申請方法が
あります👇
1. 第4条転用…自分の土地を自分で宅地などに転用する
2. 第5条転用…農地を他人に売却して宅地などに転用する
自己の住宅を建てたい場合は「第4条」、
他人に売って宅地開発する場合は「第5条」を選びます。
💡転用の内容によって、申請先や審査期間が
変わります。
住宅用地なら市町村の農業委員会で
1～2か月ほど、 開発行為を伴う場合は県知事の
許可が必要になるケースもあります。
📍 どんな土地なら転用できるの？
すべての農地が転用できるわけではありません。
農地には「区分」があり、その種類によって
許可の可否が決まります。
1. 第1種農地…優良農地。原則として転用不可。
2. 第2種農地…条件付きで転用可
（周囲の宅地状況などを考慮）。
3. 第3種農地…市街地に近く、転用が
比較的容易。
沖縄では、豊見城市・南風原町・八重瀬町
などの調整区域内に 第2～第3種農地が
多く見られます。
特に道路に面しており、周囲に住宅がある農地は
転用しやすい傾向にあります🏠
📝 農地転用の流れ
1. 現地の地目と農地種別を確認
（登記簿・農業委員会）
2. 転用目的を明確に（住宅・駐車場など）
3. 農地法第4条または第5条の申請書を提出
4. 農業委員会の審査を受ける（約1〜2か月）
5. 許可後、地目変更登記（農地→宅地）を行う
💬 許可が下りてはじめて「宅地」として
扱われます。
ただし、市街化調整区域内の場合は別途
「開発許可」も必要になるため、
**“農地法の許可だけで建てられる”わけでは
ありません⚠️**
💰 金融機関の評価との関係
農地のままでは、金融機関の担保評価が
低くなります。
理由は、売却や転用に制限があるため、
処分性が低いからです。
そのため、**農地を担保に融資を受けるのは
ほぼ不可能に近い**ケースもあります。
一方で、転用許可を得て宅地に変更し、
登記も完了すれば評価は一気に上がります。
たとえば…
・農地のまま：時価の20〜40％程度
・宅地転用後：時価の70〜90％程度
この違いは非常に大きく、
「転用できるかどうか」で銀行融資や資産価値が
変わることになります📈
🏗 市街化調整区域と農地転用の関係
農地法の許可が下りても、建築ができるとは
限りません。
市街化調整区域内では、**都市計画法の許可
（開発許可）**が別に必要になります。
つまり、
・農地法 → 「農地を宅地にして良いか」
・都市計画法 → 「宅地に建物を建てて良いか」
という2段階の許可が必要です。
💡 緩和区域や既存宅地に該当すれば、建築許可も
スムーズに進みます。
一方で、新しい道路をつくるなどの開発を
伴う場合は原則NGとなります。
⚠️ よくある誤解と注意点
・登記簿が「畑」でも、現況が空地なら転用不要
と思いがち → 実際は許可が必要です。
・許可なしで造成や駐車場にすると、
**無断転用で罰則（3年以下の懲役または
300万円以下の罰金）**の可能性。
・許可を得ても、固定資産税の地目変更は
翌年度以降。
・農地転用後も、建築前に開発許可が必要な
ケースが多い。
📋 実務アドバイス
農地を宅地に変えたい場合は、
以下の3ステップを同時に進めましょう👇
1. 農業委員会で「転用できる農地か」を確認
2. 都市計画課で「建築可能区域か」を確認
3. 金融機関に「融資対象になるか」を
事前ヒアリング
これを順番に進めるより、同時並行で
確認するのがポイントです。
ミカタ不動産では、農地転用・建築許可・
融資相談までワンストップで対応可能。
行政や銀行との調整もサポートしています😊
✅ まとめ
・農地を宅地にするには「農地法による転用許可」が必要
・第1種～第3種農地の区分で転用の可否が決まる
・許可後に「地目変更登記」を行うことで宅地扱いになる
・金融機関の評価は農地→宅地で大きく上がる
・市街化調整区域では、農地法＋都市計画法の両方の許可が必要
📣 ミカタ不動産では、農地転用や建築許可の
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「畑を宅地にできる？」
「銀行で融資を受けたいけど評価は？」など、
気になる点があればお気軽にご相談ください🏡
那覇市・豊見城市・南風原町・八重瀬町など
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終わりに🔥
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