こんにちは。ミカタ不動産の平田です🔥
今回は、築古マンションの建替えリスクについて
お話しします。
昨日、築40年のマンションをご案内した際に、
お客様から
「建替えになるかもしれないって聞いて、
少し怖い」とご相談をいただきました。
確かに、マンションの寿命や建替えの話題は、
購入時に多くの方が不安に感じるポイントです。
ですが、古い＝危険ではなく、管理や
修繕状況次第で大きく変わります。
今回は、築古マンションを検討する際に
知っておくべき、建替えリスクの考え方と
確認ポイントをまとめました🏢
💡築古マンションが増えている現状
全国的に、築40年以上のマンションが急増
しています。
国土交通省の調査によると、2030年には
築50年を超えるマンションが全体の約2割を
占める見込みです。
沖縄でも1980年代に建てられた
分譲マンションが増えており、
今後は「築古＝珍しくない」時代になります。
そのため、これからの購入検討では、
“古さを避ける”よりも、“どう維持されているか”
を見極めることが重要になります。
🏗建替えは簡単ではない
マンションの建替えは、戸建のように
「建て直す」とは違います。
分譲マンションは多くの所有者（区分所有者）
が存在するため、1人の判断では動かせません。
区分所有法では、建替えを行うには区分所有者
および議決権の5分の4以上の賛成が必要です。
つまり、100戸のうち80戸以上が
賛成しないと、建替えは成立しません。
たとえ半数以上が賛成しても、
残りの方が反対すれば話が進まないことも
あります。
また、高齢の居住者が多いマンションほど、
建替えへの抵抗が強い傾向があります。
引越しの負担、費用の問題、
思い入れのある住まいを離れる
心理的なハードル。
そうした要素が重なり、現実的に
進まないケースが多いのが実情です💦
💰建替えには多額の費用がかかる
仮に建替えを実行する場合、解体費・設計費・
建築費などが必要になります。
1戸あたり数千万円単位の負担になることもあり
「話が出ても頓挫した」という例は全国的に
珍しくありません。
「等価交換方式」といって、
デベロッパーが再建築費用を負担し、
代わりに新築後の販売住戸を得るケースも
ありますが、土地が狭い場合や
建築制限があるエリアでは採算が取れず、
実現が難しいことも。
つまり、
“古くなったら建替えればいい”というのは、
現実的にはかなりハードルが高い選択肢です。
🔧修繕で延命しているマンションも多い
実際には、建替えではなく大規模修繕を
繰り返して維持しているマンションが
大多数です。
外壁塗装、防水工事、エレベーター交換、
配管の更新など、定期的に修繕を行うことで、
安全性や快適性を保つことができます。
重要なのは、管理組合が機能しているかどうか。
管理がしっかりしているマンションは、
修繕積立金の残高も安定しており、
築年数が経っていても安心して暮らせるケースが
多いです。
逆に、修繕積立金が少なく、共用部分が
傷んでいる場合は要注意。
長期修繕計画や過去の工事履歴を確認することで、
そのマンションの“健康状態”を知ることが
できます📑
👀購入前に確認しておきたいポイント
築古マンションを検討する際は、
以下の5つのチェックポイントを
意識しましょう👇
1.管理状態
共用部の清掃が行き届いているか。
掲示板やポストが整っているか。
2.修繕履歴と積立金
過去の大規模修繕の有無、
次の修繕計画、積立金の残高を確認。
3.耐震基準
1981年以降に建築された“新耐震基準”かどうか。
旧耐震でも耐震補強済みなら安心度UP。
4.所有者の構成
投資目的よりも実際に住んでいる人の割合が高い
マンションの方が、管理意識が高く、合意形成も
スムーズ。
5.建替え検討の有無
管理組合で建替えや再開発の議論が
始まっていないかを議事録で確認。
この5点を把握するだけで、購入判断の精度が
大きく上がります💡
🏢築古マンションにもある“魅力”
築古＝リスクというイメージがありますが、
実は魅力もたくさんあります✨
・立地が良く、利便性が高い場所に建っている
・新築では手が届かない価格帯
・敷地にゆとりがあり、開放感のある設計
・リフォームすれば自分好みの空間にできる
また、建物の構造がしっかりしていれば、
メンテナンスを重ねることでまだまだ長く
使えます。
“築年数”だけで判断せず、“中身”で選ぶことが
大切です。
💬実際のお客様との会話から
昨日ご案内したお客様も、「築40年だと、
建替えが近いんじゃないですか？」と
心配されていました。
確かに、築年数だけを見ると不安に感じるかも
しれません。
ですが、実際に現地を見てみると、
共用部はきれいに管理されており、修繕履歴も
しっかり残っているマンションでした。
そのような建物であれば、
「すぐ建替えになる」というリスクは
高くありません。
不動産の価値は築年数だけでなく、管理や
住民の意識によっても左右されます。
今回のように、「建替えの可能性を理解した上で
選ぶ」ことが安心につながります😊
🌿まとめ｜築古を選ぶなら「状態重視」で
マンションの建替えは、法律・費用・合意形成の
すべてが複雑です。
ですから、「古い＝建替え」という単純な図式
ではありません。
✅ 管理状態が良い
✅ 修繕計画がしっかりしている
✅ 居住者の意識が高い
この3つが揃っていれば、築40年を超えていても
安心して購入できます✨
築古物件は価格・立地のバランスが良く、
“管理と計画”がしっかりしていれば十分に
資産価値が保てます。
もし気になる物件があれば、
「修繕履歴」や「管理組合の体制」を一緒に
チェックしていきましょう。
不安な点があれば、
ぜひお気軽にご相談ください(^^)/
🔥終わりに
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