まず「市街化調整区域」とは、
都市計画法で定められた開発制限区域の
ことです。
人口増加や宅地開発をコントロールし、
農地や自然を守るために指定されており、
原則として
住宅や店舗を建てることはできません。
しかし、一定の条件を満たすことで、
地区単位で開発が認められるケースがあります。
それが「地区計画」です。
地区計画では、建物の用途・高さ・敷地面積・
景観など、地域ごとのルールを定めて、
調整区域でも
計画的なまちづくりを可能にします。
今回の地区計画は、
中城村役場や護佐丸歴史資料図書館、中城中学校
など、公共施設が集まる約52.9haのエリアを
対象としています。
もともとこの周辺は
田園風景が広がる農地でしたが、村の中心として
ふさわしい「タウンセンター化」を目指し、
安全・安心な住環境づくりを進めるために計画
されました。
この地区では、
土地を４つのエリアに区分して開発を
誘導しています。
1️⃣ 商業施設誘致地区：
10,000㎡以下の店舗や事務所、病院、
スポーツ施設などが可能。
2️⃣ 国道沿道活用地区：
国道329号沿いに位置し、住宅や小規模店舗を
建築可能。
3️⃣ 公共・公益地区：
役場・学校・図書館など公共施設を中心に、
1,500㎡以下の店舗も許可。
4️⃣ 住宅・サービス複合地区：
住宅を中心に、1,500㎡以下の事務所や
店舗も建築可。
このように、
「商業・住宅・公共」が
バランスよく共存する構成です。
今回の地区計画は、
単なる開発ではなく“暮らしやすさ”を
重視しています。
・道路幅員6〜9mを確保して安全な通行空間を
確保
・建物を道路や敷地境界から
後退（セットバック）させてゆとりある街並み
・壁面後退エリアでは塀や看板を
設置できないルールで歩行者を保護
・緑化率10％以上を努力義務として、
農地と景観の調和を図る
また、防災にも力を入れています。
・津波警戒区域内では避難動線を考慮した
建築計画
・雨水浸透施設や透水性舗装で大雨対策
・鉄筋コンクリート造の推奨など、命を守る
建築方針
このように、自然や防災に配慮しながら、
「安心して暮らせるまち」を整えていくのが
目的です。
地区計画は「用途地域」とは異なり、
村単位ではなく“地区単位”で細かくルールを
設定できます。
用途地域が未指定の調整区域でも、
地区計画によって建築の方向性が明確になり、
開発許可や建築確認の判断が
スムーズになります。
これは金融機関の融資判断にも影響します。
**従来は担保評価がつきにくかった
調整区域の土地が、一定の条件を満たせば
資産として認められやすくなる** ためです。
また、宅地化が進むことで周辺インフラが整い、
地域全体の地価安定にもつながることが
期待されます。
調整区域内であっても、
建築する際は「開発許可＋地区計画」の
両方の基準を満たす必要があります。
・接道条件（6m・9m以上）に注意
・幅員6m未満の道路沿いは住宅用途のみ可能
・共同住宅などは特例条件下でのみ許可
つまり、**「土地が地区計画内だから
建てられる」とは限りません。**
開発許可の技術基準を満たすことが前提です。
建築を検討する際は、
必ず中城村都市建設課や中部土木事務所への
事前相談が必要です。
私たちミカタ不動産では、
中城村をはじめとした市街化調整区域の
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「この土地は建てられるのか？」
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地区計画が定まったことで、
**“動かせる土地”と“まだ動かせない土地”の
線引きが明確になった** 今、
売却・購入のタイミングを見極めることが
大切です。
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中城村役場周辺の地区計画は、
「守りながら活かす」まちづくりの第一歩です。
調整区域の土地が新たな可能性を持ち、
住みやすく安全なエリアへと進化していく動きが
始まっています。
**制度を理解し、
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リスクを抑えながら資産を活かすことが
できます。**
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