こんにちは！ミカタ不動産の平田です😊
今回は、弊社で新しく販売を開始した那覇市真地の土地をご紹介します！
土地面積は約302坪。県道沿いに位置する、まとまった広さのある土地です。
「アパートを建てたい」
「店舗や事務所の用地を探している」
「広い土地を購入して活用したい」
そんな方にも知っていただきたい物件ですが、購入前に確認してほしいポイントが2つあります。
それが、第二種低層住居専用地域という用途地域と、L字型の土地形状です。
今回は物件の特徴とあわせて、事業用地を探す際の注意点も解説します。
今回の土地は、那覇市真地にあります。
土地面積は約999㎡（約302坪）。
県道に面しており、前面道路の幅員は約12m、道路に接する間口は約18mです。
まとまった広さがあるため、住宅用地だけでなく、条件が合えば共同住宅（アパート）などの活用も検討できます。
ただし、広い土地だからといって、どのような建物でも建築できるわけではありません。
特に今回の物件は、用途地域による建築制限と土地の形状を理解していただくことが大切です。
※販売価格・販売状況・土地面積等の最新情報は、弊社ホームページの物件情報をご確認ください。
第二種低層住居専用地域は、主に低層住宅の良好な住環境を守るための用途地域です。
用途地域とは、住宅や店舗、工場など、建築できる建物の種類や用途を定めた都市計画上のルールです。
今回の土地は「第二種低層住居専用地域」に指定されています。
住宅や共同住宅（アパート）などは建築できる用途に含まれますが、店舗や事務所には制限があります。
第二種低層住居専用地域では、一定の条件を満たす小規模な店舗などが認められています。
例えば、店舗等の用途に供する部分の床面積が150㎡以下で、2階以下などの条件を満たす場合です。
ただし、店舗の業種による制限もあります。
また、独立した一般的な事務所については、原則として建築できません。
住宅の一部を事務所などに使う兼用住宅については、別の条件が定められています。
そのため、事業用地として購入する場合は、
などを整理し、建築可能か確認する必要があります。
「道路沿いだから店舗が建てられるだろう」と判断するのは避けたいところです。
第二種低層住居専用地域では、共同住宅（アパート）の建築が認められています。
ただし、建築できる用途であっても、希望する規模の建物が建てられるとは限りません。
例えば、アパートを計画する際には次の条件を確認します。
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。
容積率は、敷地面積に対する延べ床面積の割合をいいます。
これらに加えて、高さなどの制限もあるため、土地が広くても想定した戸数を確保できないことがあります。
アパートの建築を検討する場合、私が特に確認したいのが駐車場です。
仮に建物の配置が可能でも、入居者用の駐車場を確保すると、予定していた戸数が取れなくなる場合があります。
また、駐車台数だけでなく、車が無理なく出入りできるかも重要です。
特に収益物件では、戸数や駐車台数が変わると、想定していた賃料収入や事業収支にも影響します。
そのため、土地を購入する前に、建築会社や設計士へ建物と駐車場の配置プランを相談することをおすすめします。
今回の真地の土地には、もう一つ大きな特徴があります。
それが、L字型の土地形状です。
土地を探す際、どうしても面積に注目しがちですが、実際に建物を建てる場合は土地の形も重要になります。
例えば、同じ300坪の土地でも、きれいな四角形の土地とL字型の土地では、建物や駐車場の配置が異なります。
L字型だからといって、必ずしも使いにくい土地とは限りません。
形状によっては、
といった活用方法も考えられます。
ただし、今回の土地でこれらの配置が実現できると確認できたわけではありません。
実際の寸法や高低差、建築する建物の規模などを踏まえた検討が必要です。
特にアパートや店舗の場合は、「建物が入るか」だけでなく「事業として使いやすい配置になるか」という視点が大切だと思います。
住宅用地でも事前確認は重要ですが、アパートや店舗などの事業用地では、より具体的な計画が必要になります。
土地を購入した後で、
「予定していた店舗が建築できなかった」
「想定よりアパートの戸数が少なくなった」
「駐車場が十分に確保できなかった」
となると、事業計画そのものを見直さなければならない可能性があります。
そうならないためにも、購入前には次の項目を確認しておきましょう。
| 確認項目 | 主な確認内容 |
|---|---|
| 用途地域 | 希望する用途の建物を建てられるか |
| 建ぺい率・容積率 | 建物の面積や規模 |
| 高さなどの制限 | 建物の階数や形状への影響 |
| 土地形状 | 建物・駐車場の配置 |
| 接道状況 | 道路の種類、幅員、出入口 |
| 設備・造成 | 上下水道、高低差、工事費用 |
| 事業収支 | 建築費、戸数、賃料収入など |
用途地域については、那覇市の都市計画担当部署などで確認できます。
建物の用途や具体的な建築計画については、設計士や建築行政の担当部署などへの確認が必要です。
「土地を買ってから何を建てるか考える」のではなく、「建てたい建物を検討してから土地を購入する」
この順番が、事業用地の購入では特に大切だと思います。
今回の土地は、約302坪という広さがある一方、用途地域や土地形状に特徴がある物件です。
住宅やアパートなど、計画する建物によって活用の可能性は変わります。
また、店舗などの事業用として検討する場合には、用途制限を十分に確認する必要があります。
私は、不動産のメリットだけでなく、こうした注意点もしっかり理解したうえで購入を判断していただくことが大切だと考えています。
今回の真地の土地についても、まずは現地を確認していただき、希望する建築計画との相性を検討してほしいと思っています😊
今回は、那覇市真地で販売を開始した土地をご紹介しました！
今回の物件のポイントは、次の3つです。
土地が広くても、用途地域や形状によって建物の計画は変わります。
特にアパートや店舗などを検討する場合は、建築できるかどうかだけでなく、駐車場や車両動線まで含めた計画が重要です。
「アパート用地として検討したい」
「考えている建物が建築できるか確認したい」
「まずは現地を見てみたい」
という方は、ぜひミカタ不動産までお問い合わせください。
ご希望の用途や建築計画があれば、あわせてお聞かせいただければと思います。
今回の土地が、皆さまの土地探しの参考になればうれしいです！
ではでは(^^)/
