こんにちは。ミカタ不動産の平田です🔥
不動産売却のご相談で
「この物件は再建築不可です」と言われて
驚かれる方が少なくありません。
「再建築不可」と聞くと「売れないのでは？」と
不安になる方も多いでしょう。
しかし、**再建築不可物件でも
売却は可能ですし、需要があるケースも
存在します**。
今回は「再建築不可物件とは何か」「どのような
デメリットや注意点があるのか」、さらに
那覇市での売却ポイントを解説していきます✨
「再建築不可物件」とは、
建築基準法の接道義務を満たしていない土地に
建っている建物のことです。
建築基準法では「幅員4m以上の道路に
2m以上接していなければならない」と
定められています。
この条件を満たしていない土地は
「接道義務を欠く土地」となり、新たに建物を
建て替えることができません。
具体的には次のようなケースがあります。
・旗竿地で接道部分が2m未満しかない
・幅員が4m未満の私道しか接していない
・道路と見なされない通路にしか面していない
このような土地は
「再建築不可」と判断されるのです。
再建築不可物件には
いくつかのデメリットがあります。
・建て替えができないため、
将来的な利用制限が大きい
・住宅ローンが通りにくく、買主が
現金購入に限定されることもある
・市場での需要が限られるため、
価格が下がりやすい
・相続時に処分に困ることがある
特に金融機関の融資が使えないケースが多いため
**買主が現金で購入する必要がある
＝買い手が限られる**というのが
大きなデメリットです。
一方で、再建築不可物件でも
需要がゼロというわけではありません。
・価格が安いため投資用として需要がある
・既存建物を
リフォームやリノベーションして活用できる
・駐車場や倉庫として利用可能
・立地が良ければセカンドハウスや
事務所利用として需要がある
那覇市中心部のように土地不足のエリアでは
「建て替えができなくても立地重視で
購入したい」という方も一定数います。
つまり、
**工夫次第で売却は十分に可能**なのです。
那覇市内では以下のような場所で
再建築不可物件が見られます。
・古い住宅地の路地奥に建っている住宅
・幅員の狭い私道にしか接していない土地
・戦後からの集落内で接道要件を
満たさない住宅が残っているケース
実際の売却事例としては、
「再建築不可だが立地がよく、
投資家がリフォームして賃貸に出した」
「安価に購入して駐車場として利用された」
などがあります。
**不動産の価値は建築の可否だけでなく、
立地や利用方法によって決まる**
ということです。
売却時の注意点とポイント ✍️
再建築不可物件を売却する際には、
以下の点に注意する必要があります。
・デメリットを隠さず、
正直に説明することが信頼につながる
・査定時に「再建築不可」の条件を踏まえて
価格を設定する
・リフォーム・駐車場利用など、
買主に活用方法を提示する
・専門家に確認し、将来的に
「再建築可能」になる可能性を探る
（セットバックや道路拡張の計画など）
特に「売れないのでは」と
不安に感じている売主の方でも、
正しい情報提供と戦略的な売却活動で
結果を出すことが可能です💪
ミカタ不動産では、
再建築不可物件の売却もサポート可能です。
・建築士や司法書士など専門家と連携し、
法的な確認をサポート
・買主に向けてリフォームや活用の提案を行う
・**「売れない物件はない」という姿勢で
最適な売却方法を提示**
不安の大きい再建築不可物件でも、
安心して売却を進めていただけるよう
取り組んでいます。
再建築不可物件は「建て替えができない」
という制限があるため、
通常の不動産よりも
売却が難しいのは事実です。
しかし、**価格・立地・用途提案次第で
需要は必ずある**のです。
・再建築不可でも売却は可能
・活用方法を工夫すれば買い手は見つかる
・専門家と連携することで安心して取引できる
那覇市で
再建築不可物件の売却を検討されている方は、
ぜひお気軽にご相談ください😊
ミカタ不動産が丁寧にサポートし、
安心できる売却活動をお手伝いします(^^)/
