こんにちは。ミカタ不動産の平田です。
マンションを売却しても、これまで積み立てた修繕積立金は、原則として返ってきません。
一方、引渡し月などの管理費・修繕積立金は、売主と買主の負担期間に合わせて精算することがあります。こちらは、過去の積立金を返してもらう話とは別です。
売主がいつまで負担するか、日割り・月割りのどちらにするかは、売買契約で確認します。管理組合への支払い方法や口座の切替時期も、あわせて確認しておきましょう。
修繕積立金は、マンションの将来の修繕に備えるお金です。売主個人が自由に引き出せる預金ではありません。
国土交通省のマンション標準管理規約（単棟型・令和7年改正）第60条第7項でも、納入した管理費等の返還請求や分割請求を認めない規定が設けられています。
ただし、標準管理規約は、各マンションが規約を作成・変更するためのひな型です。実際の扱いは、お住まいのマンションの管理規約を確認してください。
売却後も、積立済みのお金は管理組合で引き続き管理されます。買主個人にその金額が支払われたり、売主が過去の支払額を当然に買主へ請求できたりするわけではありません。
まず、毎月支払っている2つの費用を整理します。
管理費は、共用部分の清掃や電気代、管理員の人件費、管理会社への委託費など、日常の管理に使う費用です。
修繕積立金は、外壁や屋上防水など、将来のまとまった修繕に備えて積み立てる費用です。
売却時は、次の2つを分けて考えると分かりやすくなります。
例えば、売主が引渡し月の費用を全額支払っていて、契約では月の途中から買主が負担する場合、買主の負担分を売主へ支払う形で精算できます。
このお金は、管理組合から修繕積立金が返還されたものではありません。
管理組合への支払いは、実際の管理規約や徴収方法、所有者変更の手続きに沿って行います。
売主が先に引っ越して空室になっても、所有している間の管理費・修繕積立金が、それだけで不要になるわけではありません。
引渡しが決まったら、管理会社などに次の点を確認しましょう。
引渡し日と口座の切替日が一致するとは限りません。自己判断で引落しを止めず、支払い漏れや二重払いを防ぐことが大切です。
売主と買主の間では、売買契約に基づいて費用の負担を調整します。
例えば「引渡し日前日までを売主、引渡し日以降を買主の負担として日割りする」という決め方があります。ただし、すべての取引に一律に適用される法定ルールではありません。
契約前に、次の条件を明確にしておきましょう。
売主・買主間で精算しても、それだけで管理組合への請求先や引落し設定が変わるわけではありません。
契約上の負担と実際の支払いを、両方確認してください。
以下は、仕組みを説明するための架空の例です。ミカタ不動産の取引実例でも、一律の精算ルールでもありません。
管理費は、12,000円 ÷ 30日 × 15日 ＝ 6,000円。
修繕積立金は、18,000円 ÷ 30日 × 15日 ＝ 9,000円。
この条件では、買主から売主へ支払う精算額は、合計15,000円です。
管理組合は6月分30,000円を受け取ったまま、売主と買主の間で負担を調整します。過去に積み立てた修繕積立金の残高は、この計算に含めません。
月の日数や起算日、支払い状況が違えば計算結果も変わります。実際の精算書は、契約内容と入金状況を照合して確認しましょう。
翌月分まで支払い済みの場合は、まず「いつまでの分を、いくら支払ったか」を明細で確認します。
買主の負担期間に当たる金額について、売主・買主間でどう精算するかを決めましょう。管理会社側で返金や請求の調整を行う場合は、同じ金額を二重に精算しないよう注意が必要です。
なお、誤って二重に支払ったお金の調整と、適正に積み立てた修繕積立金の返還は別の問題です。
管理費・修繕積立金の滞納は、売主だけの問題として残しておくことはできません。
区分所有法第7条・第8条には、一定の債権について、買主などの新しい所有者にも請求できる仕組みがあります。売主と買主の間で「売主が払う」と決めても、管理組合から買主への請求を当然に防げるわけではありません。
滞納がある場合は、元本だけでなく、遅延損害金などを含む請求額を確認します。そのうえで、誰が・いつ・どの資金で支払い、誰が完済を確認するかまで決めておきましょう。
参考：e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」第7条・第8条
大規模修繕などに伴い、毎月の積立金とは別に、一時金の徴収が予定されていることがあります。
確認したいのは、金額、決議内容、支払期限、管理組合が定める負担対象者です。売主・買主間の最終的な負担も、契約で明確にしておきます。
「支払日が引渡し後だから買主負担」「工事が売却前に決まったから売主負担」と、日付だけで判断しないことが大切です。
現在の月額だけでなく、変更後の金額と開始時期も確認します。
その際は、総会で決定済みなのか、議案として提出予定なのか、長期修繕計画上の予定なのかを分けて伝えましょう。
販売開始時の資料だけでは、その後の変更が反映されていないこともあります。契約前に最新情報を確認し、引渡しまでに変更があれば、買主への説明と精算額の見直しが必要か確認してください。
手元の資料を集めるときは、古いものだけで判断せず、現在有効な内容か確認しましょう。
重要事項調査報告書は、管理情報を確認するための資料です。売買契約時に説明を受ける「重要事項説明書」とは別のものです。
資料が足りないときは、仲介会社を通じて管理会社・管理組合に取得方法を確認しましょう。発行費用や必要日数も、あわせて確認しておくと安心です。
積立残高が、そのまま売主へ返ってくる仕組みではありません。
残高だけでなく、今後の修繕費用や借入れの有無なども確認が必要です。積立状況は物件を検討する材料になりますが、「自分が払った分だけ高く売れる」とは限りません。
管理会社の徴収方法と、売主・買主間の精算は別です。
管理組合への支払いが月単位でも、売買契約で日割り精算を定めることは考えられます。誰が管理組合へ支払い、誰から誰へ精算金を渡すかを整理してください。
売買契約が成立しただけで、支払いを止めないようにしましょう。
所有者変更や口座振替の切替を確認し、売主が最後に支払う対象月と、買主が支払いを始める対象月をそろえておくことが大切です。
売却前には、毎月の支払額・支払い済みの対象月・今後の変更予定を確認しておくと、引渡し時の精算を整理しやすくなります。
「いつまで管理費を払うのか分からない」「修繕積立金の値上げ通知が届いている」など、気になることがあれば、売却相談の際にお知らせください。
那覇市などでマンションの売却をご検討中の方は、ミカタ不動産へお気軽にご相談ください。管理費の明細や管理組合からのお知らせがあれば、相談時にご用意いただくと状況を伝えやすくなります。
