今日はちょっと珍しいご相談を紹介します！
査定したのは、ひとつの土地なのに…
なんと「3つの用途地域」にまたがっている土地でした🏘️
用途地域と聞くと、ピンと来ない方も多いかもしれません。
でもこの違い、土地の価格や活用方法に大きな影響があるんです💡
今回はそんな「複数の用途地域にまたがる土地」について、
実際の調査や査定の流れをまじえてお話しします✨
まずは基本の確認から👀
土地には「用途地域」というルールが決まっていて、
住宅・店舗・工場など、建てられるものに制限があります。
これは都市計画法というルールに基づいていて、
那覇市などでは市街化区域とともに定められています。
代表的なものは、以下のような区分です👇
・第一種低層住居専用地域（静かな住宅街）
・近隣商業地域（スーパーや店舗が建てられる）
・準工業地域（軽作業の工場や倉庫もOK）など
1つの土地が「用途地域A」「用途地域B」に分かれていると…
建てられる建物や建ぺい率・容積率が違うため、
どこに建物を建てて、どこを駐車場にするかなど、
設計や活用方法にも制約が出てきます⚠️
今回のケースでは、3つに分かれていたため、
「一体として使えるか？」という判断も難しくなりました。
今回調査したのは、住宅地と準住居・近隣商業地域が混在する土地。
実は今回の査定では、価格を出す前に…
アパート建築会社さんにボリュームチェックを依頼しました🏢
というのも、用途地域によって「階数制限」「日影規制」などが違うため、
どのエリアに何戸建てられるか？が査定額に大きく関わってくるんです。
設計担当の方とやり取りをしながら、
「2階建て10戸なら可能」「駐車場の確保はこの位置」など、
実際の建築プランを前提に査定額を算出しました😊
図面が描ける人と連携してはじめて、精度の高い査定ができる。
まさに「ミカタ不動産らしい動き方」だったと思います✨
実はこの用途地域の区分け、登記簿や謄本では確認できません。
市役所の都市計画課などで確認が必要で、
不動産会社でも見落とすケースがあるんです⚠️
「売却予定の土地に、建てられない部分がある…」
そんなことにならないよう、事前調査はとても重要です！
私たちは、査定のご依頼をいただくと…
用途地域や建築制限についても、都市計画図などを丁寧に確認しています📝
また、測量士・建築士とも連携して、
「建築可能性」や「活用の選択肢」までご提案しています😊
査定額だけでなく、「どんな活用ができるか」まで考えるのがミカタ流です✨
用途地域が違うと、土地の価値や建てられる建物が大きく変わります。
知らずに売却すると、数百万円の差が出ることも…💦
「この土地、いくらになるの？」と思ったら、
まずはお気軽にご相談ください😊
LINEやホームページからいつでも受け付けてます✨
ではでは(^^)/
