こんにちは。ミカタ不動産の平田です🔥
親から子へ不動産を贈与するとき、
「いくらで評価されるのか？」
「税金はどのくらい？」
と気になる方は多いです。
贈与税は“時価”ではなく“評価額”をもとに
計算されるため、この「評価額の基準」を
理解しておかないと、
想定より高い税金になることもあります。
今回は、国税庁の公式情報をもとに、
那覇市で不動産を贈与するときの評価方法を
分かりやすくまとめました。
不動産の贈与とは、金銭の授受を伴わずに
財産を無償で渡す行為のことです。
契約の成立には「贈与契約書」を交わし、
所有権移転登記を行う必要があります。
贈与税の申告が必要になるのは
**年間110万円を超える贈与**を受けた場合。
（基礎控除：贈与税法第21条の5）
たとえば土地や建物を名義変更した際、
その評価額が110万円を超えれば
贈与税の対象となります。
これは、国税庁が定める**相続税の
財産評価のルール**に基づいて算出されます。
（出典：国税庁「No.4602 土地家屋の評価」）
つまり、贈与の際に「固定資産税評価額」や
「実勢価格（時価）」を使うのではなく、
**相続税評価額＝路線価や倍率方式に基づく
金額**を使うのが正しい方法です。
固定資産税評価額は、
市町村が3年ごとに見直して決定するもので、
**時価の70％を目安**として評価されます。
（出典：総務省「固定資産税制度の概要」）
一方、贈与税の評価に使う相続税評価額は、
国税庁が公表する**路線価**をもとに
算出します。
そのため、**固定資産税評価額よりも高くなる**のが一般的です。
那覇市内で、路線価が「1㎡あたり18万円」
の土地（100㎡）を贈与した場合。
評価額は、
18万円 × 100㎡ ＝ 1,800万円
（相続税評価額）
このうち、110万円の基礎控除を差し引いて
（1,800万円 − 110万円）
＝ 1,690万円 が課税対象額となります。
一般贈与の場合、
税率は以下のように段階的に決まります。
（出典：国税庁「No.4408 贈与税の速算表」）
| 課税価格 | 税率 | 控除額 |
|-----------|------|--------|
| 200万円以下 | 10% | 0円 |
| 300万円以下 | 15% | 10万円 |
| 400万円以下 | 20% | 25万円 |
| 600万円以下 | 30% | 65万円 |
| 1,000万円以下 | 40% | 125万円 |
| 1,500万円以下 | 45% | 175万円 |
| 3,000万円以下 | 50% | 250万円 |
例のケースでは
税率50％・控除250万円に該当し、
贈与税＝1,690万円 × 50％ − 250万円
＝ 約595万円 となります。
国税庁が定める特例を活用することで、
税負担を軽減できます。
（国税庁No.4508）
**直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税**
👉 最大1,000万円
（省エネ住宅の場合）まで非課税
（国税庁 No.4103）
**相続時精算課税の選択**
👉 最大2,500万円まで非課税・将来の相続で精算
（国税庁 No.4452）
**夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除**
👉 居住用不動産＋2,000万円まで非課税
これらを活用することで、課税対象額を
大きく減らすことができます。
1. 贈与契約書を作成
2. 法務局で所有権移転登記を申請
👉 登録免許税：不動産評価額の2％
（法務省 不動産登記令第9条）
3. 翌年3月15日までに税務署へ申告（国税庁）
4. 必要書類：印鑑証明書・登記簿謄本・
固定資産税評価証明書など
那覇市では、
市役所で固定資産税評価証明書を発行できます。
- 贈与税は**相続税評価額をもとに
計算**される
- 固定資産税評価額ではなく、
路線価に基づく評価を使う
- 評価額が上がると税額も上がるため、
早めの相談が重要
- **相続時精算課税や住宅取得資金の
特例を活用することで節税も可能**
不動産の贈与は、
「相続前の準備」として非常に有効です。
ただし、**税金の計算や評価方法は
専門知識が必要**な分野でもあります。
国税庁・法務省・総務省の公式情報を
参考にしつつ、実際に贈与を検討される際は、
税理士や信頼できる不動産会社へ早めに相談
しましょう。
那覇市での贈与・登記・不動産活用のご相談は、
**ミカタ不動産がサポートします😊**
