こんにちは。
ミカタ不動産の平田です😊
不動産売買の仕事をしていると、
「そんなところまで確認するの？」
と思うようなことがあります。
今回は、最近の住宅ローン審査で感じた
変化についてご紹介したいと思います。
内容は少し専門的ですが、
不動産購入を考えている方には
知っておいていただきたいお話です。
先日、ある物件の
融資相談をしていた際のことです。
対象の物件は道路に接しており、
一見すると特に問題はありませんでした。
ところが金融機関から、
「公道へ出るまでの間に私道があるため、
権利関係の確認が必要です」
という回答がありました。
最初は少し驚きました。
道路があるのだから
問題ないように見えたからです。
しかし話を聞いていくと、金融機関が
気にしているポイントが見えてきました。
道路には大きく分けて、
・公道
・私道
があります。
公道は国や県、市町村などが管理する道路です。
一方、私道は個人や法人が
所有している道路になります。
普段生活していると、
公道か私道かを意識することは
ほとんどありません。
見た目も普通の道路です。
実際に沖縄では、
住宅地の中に私道があるケースは
珍しくありません。
特に古い分譲地ではよく見かけます。
今回の話で出てきたのが
「地役権」という言葉です。
少し難しい言葉ですが、
簡単に言うと、
**「他人の土地を通行する権利」**
です。
例えば、自宅へ行くために
他人が所有する私道を通る必要がある場合、
その通行する権利を
登記で明確にしておくことがあります。
この権利があることで、
将来所有者が変わったとしても、
通行権を主張しやすくなります。
ここが今回の一番大事なポイントです。
金融機関が気にしているのは、
「本当に将来も安心して通行できるのか」
という部分です。
例えば、
私道所有者との関係が悪くなったら？
私道が第三者へ売却されたら？
将来的にトラブルになったら？
そんなリスクを考えています。
住宅ローンは
何千万円というお金を貸す取引です。
そのため、金融機関も以前より
慎重になっているように感じます。
今回の話を聞いて私が感じたのは、
沖縄では
影響が大きいかもしれないということです。
沖縄には私道を利用している住宅地が
少なくありません。
昔に開発された住宅地や分譲地では、
現在でも
私道を利用しているケースがあります。
そのため、
もし金融機関が厳しく判断するようになると、
購入希望者が住宅ローンを
利用しにくくなる可能性があります。
不動産会社としては、
「そこまで厳しくしなくても…」
と思う気持ちもあります😅
実際に長年問題なく
利用されている道路もあります。
ただ一方で、
金融機関の考え方も理解できます。
トラブルになる可能性がゼロではない以上、
リスク管理として確認したいという考え方です。
不動産取引は、
売主様、買主様、金融機関、
それぞれ立場が違います。
そのため、全員が納得できる形を探すことが
大切だと思っています。
今回の件で改めて感じたのは、
事前調査の重要性です。
物件を見る際には、
価格や間取りだけではなく、
・前面道路は公道か私道か
・私道持分があるか
・通行承諾はあるか
・地役権は設定されているか
なども確認したいところです。
特に住宅ローンを利用する場合は、
早い段階で金融機関へ相談することを
おすすめします。
当社では、物件調査の際に道路関係も
できる限り確認しています。
もちろん全てのケースが同じではありません。
金融機関によっても
考え方が異なる場合があります。
だからこそ、
後から
「融資が通らなかった」
「購入できなかった」
という事態を避けるために、
事前確認を大切にしています。
今回は、私道と住宅ローンについてのお話を
ご紹介しました。
普段はあまり意識しない道路ですが、
実は住宅ローン審査に影響することがあります。
不動産購入では、
建物や土地だけでなく、
道路や権利関係も大切なポイントです。
物件が気に入ってから慌てるのではなく、
事前に確認しておくことで
安心して購入を進めることができます😊
不動産購入や売却で
気になることがありましたら、
お気軽にご相談ください。
できる限り分かりやすく
ご説明させていただきます(^^)/
